Статья 1182. Особенности раздела земельного участка

1. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

2. При невозможности раздела земельного участка в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей 1170 настоящего Кодекса.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Комментарий к статье 1182 Гражданского Кодекса РФ

1. Земельный участок (далее - участок) как объект гражданских прав (в том числе наследования) может быть делимым или неделимым в зависимости от того, возможен или невозможен его раздел в натуре без изменения назначения (ч. 1 ст. 133 ГК). Прежде данное правило было прямо закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК, предусматривавшем, что делимый участок (в отличие от неделимого) может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, кроме случаев, установленных федеральными законами (см. подробнее гл. I.1 ЗК). Правила коммент. ст. посвящены разделу участка наследниками в связи с возникновением у них права общей собственности и для его преодоления, а значит, касаются ситуаций, когда: а) участок принадлежал наследодателю на праве собственности; б) после его смерти поступил в общую собственность нескольких наследников; в) последние противятся сохранению в отношении унаследованного ими участка права общей собственности и ставят вопрос о его натуральном разделе в целях приобретения права раздельной (индивидуальной) собственности на соответствующие его части.

(1) Право общей собственности в отношении участка у наследников возникает в следующих трех случаях: а) при неделимости участка (независимо от оснований его наследования - см. коммент. к ст. 1111 ГК); б) если делимый участок наследуется по закону; в) если делимый участок наследуется по завещанию, в котором не указаны конкретные части данного участка, причитающиеся каждому наследнику (п. 4 ст. 244, ст. 1164 ГК). Именно в таких случаях в связи с возникновением у наследников права общей собственности в отношении унаследованного ими участка может возникнуть вопрос о необходимости прекращения данного права путем натурального раздела его объекта. Напротив, обращение к ст. 1182 исключают три совокупных условия: а) если объектом наследования является делимый участок; б) если он завещан нескольким наследникам; в) если в завещании указаны конкретные его части, причитающиеся каждому наследнику. И это понятно: с учетом правил п. 4 ст. 244 и ст. 1164 ГК в данном случае участок уже разделен на части юридически (завещанием), части участка уже стали объектами раздельной собственности наследников, а это исключает обращение к другой юридической мере - разделу. В этом случае возможные мероприятия наследников для обозначения границ собственных участков (межевание, огораживание забором, высаживание растений и т.п.) носят исключительно фактический характер.

(2) С учетом сказанного раздел участка, которому посвящена ст. 1182, может осуществляться как между несколькими законными наследниками, так и между несколькими наследниками по завещанию. Поскольку согласно ч. 1 ст. 1164 ГК общая собственность наследников может быть только долевой (не может быть совместной), в п. 1 ст. 1182 имеется в виду только общая долевая собственность; это касается в том числе и наследующих участок членов крестьянского хозяйства, а также супругов, обычный (законный) режим имущества которых - право общей совместной собственности (п. 3 ст. 244, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 ГК).

(3) Наименование ст. 1182 шире ее содержания: формально посвященная особенностям раздела участка, она по существу формулируемых ею правил касается не только подлежащих разделу делимых участков (п. 1), но и участков неделимых, в отношении которых предусмотрены иные последствия (п. 2). С учетом абз. 1 п. 2 ст. 1165 ГК следует также заметить, что, хотя ст. 1182 формально посвящена особенностям раздела участка, она касается и случаев выдела доли (и части участка в натуре) при сохранении режима долевой собственности на оставшуюся часть участка.

2. Раздел участка, находящегося в долевой собственности наследников, в силу общего правила п. 1 ст. 1165 ГК осуществляется по соглашению между ними, однако поскольку участок - недвижимость, такое соглашение может быть заключено только после выдачи нотариусом (иным должностным лицом) свидетельства о праве на наследство (ст. 1162, абз. 1 п. 2 ст. 1165 ГК). На основании такого свидетельства орган Росрегистрации осуществляет государственную регистрацию права долевой собственности наследников на участок. Если после выдачи свидетельства, но до регистрации права собственности наследники заключат соглашение о разделе участка, то на основании того и другого документа (свидетельства и соглашения) регистрируются раздельные права собственности наследников на части участка. Если же наследники заключат соглашение о разделе участка после регистрации на него права долевой собственности, их раздельные права на части участка регистрируются на основании такого соглашения (абз. 2 п. 2 ст. 1165 ГК). Как бы там ни было, содержание свидетельства о праве на наследство в части определения причитающихся наследникам долей может не соответствовать заключенному наследниками соглашению о разделе участка. Это не препятствует регистрации прав раздельной собственности каждого наследника согласно условиям заключенного соглашения (п. 3 ст. 1165 ГК), в противном случае заинтересованные лица могут обжаловать отказ в регистрации права. В таком приоритете соглашения над свидетельством одновременно воплощены два принципа - свободы договора и свободы распоряжения наследственным имуществом. Что касается последнего, то: а) если соглашение о разделе участка заключено до регистрации права долевой собственности - налицо свобода распоряжения наследниками имуществом, на которое они имеют право; б) если соглашение о разделе участка заключено после регистрации права долевой собственности - налицо свобода распоряжения наследниками собственным (общим) имуществом.

3. Свобода соглашения о разделе участка согласно п. 1 ст. 1182 ограничена требованием закона о минимальном размере участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

(1) Прежде всего, по целевому назначению земли в Российской Федерации делятся на семь категорий с различным правовым режимом: а) сельскохозяйственного назначения; б) населенных пунктов; в) промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; г) особо охраняемых территорий и объектов; д) лесного фонда; е) водного фонда; ж) запаса (п. 1 ст. 7 ЗК). Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК; см. также гл. 4 Градостроительного кодекса).

(2) Всякий участок исходя из его назначения подчиняется требованию минимального размера, данное требование препятствует чрезмерному дроблению участков и снижению их способности обеспечить ту или иную цель. Новелла ЗК - ст. 11.9 "Требования к образуемым и измененным земельным участкам" - устанавливает следующий ряд наиболее общих критериев, обеспечивающих выполнение данного требования.

(а) Предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования участков, а также всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования участков и объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса; подробнее см. ст. 36 Градостроительного кодекса).

(б) Предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются (см. соответственно п. п. 4, 6 ст. 36 Градостроительного кодекса), определяются в соответствии с ЗК и другими федеральными законами.

(в) Границы участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

(г) Не допускается образование участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости.

(д) Не допускается раздел, перераспределение или выдел участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные участки в соответствии с разрешенным использованием.

(е) Образование участков не должно приводить к следующим явлениям: а) вклиниванию; б) вкрапливанию; в) изломанности границ; г) чересполосице; д) невозможности размещения объектов недвижимости; е) другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам; ж) нарушать требования ЗК и других федеральных законов.

(3) Предельные (минимальные и максимальные) размеры участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, что же касается ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. п. 1, 3 ст. 33 ЗК, п. 4 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве).

(4) В отношении земель сельхозназначения (подробнее см. ст. 77 ЗК) минимальные размеры образуемых новых участков могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сделки с участками из земель сельхозназначения, если в результате образуются новые участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям закона, не допускаются. Не допускается также выдел участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на участок из состава искусственно орошаемых сельхозугодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства предельного минимального размера участка для искусственно орошаемых сельхозугодий и (или) осушаемых земель. Исключения из всего сказанного составляют случаи, в совокупности обладающие тремя признаками: а) если имеет место выдел участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на участок для ведения личного подсобного хозяйства или для осуществления деятельности крестьянского хозяйства; б) если основной деятельностью таких хозяйств являются садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельхозпродукции; в) если применяемые при этом технологии допускают использование участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры участков, установленные законами субъектов РФ (абз. 1 - 4 п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Итак, минимальный размер участка, о котором идет речь в п. 1 ст. 1182, в каждом конкретном случае зависит от двух обстоятельств: а) его целевого назначения и б) территории, на которой он расположен (и "под юрисдикцию" которой попадает).

4. Натуральный раздел участка невозможен, если при этом нарушаются требования минимального размера участка. На этот случай закон предусматривает следующее.

(1) Согласно абз. 1 п. 2 ст. 1182 участок переходит к тому наследнику, который имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. За отсутствием в ст. 1182 собственных правил, касающихся преимущественного права (его существа, особенностей реализации, обладателей), следует обращаться к ст. 1168 ГК, которая посвящена преимущественному праву при разделе всякой неделимой вещи. Поэтому член хозяйства, наследующий долю в праве общей собственности умершего члена данного хозяйства, имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли участка перед наследниками, не являющимися членами данного хозяйства и участниками общей собственности. Так, в случае смерти главы хозяйства и при наличии двух призываемых к наследованию первоочередных законных наследников - жены (являющейся членом данного хозяйства) и сына (не являющегося членом данного хозяйства), решивших разделить имущество хозяйства, преимущественное право на получение участка в счет своей наследственной доли имеет жена, обладавшая на него совместно с наследодателем правом общей собственности (п. 1 ст. 1168 ГК). В случае смерти главы одночленного хозяйства и при наличии двух призываемых к наследованию первоочередных наследников по закону - жены (сельчанки) и сына (горожанина) - преимущественное право на получение участка в счет своей наследственной доли имеет жена, если она постоянно пользуется данным участком, в то время как сын не пользовался им и не был ранее участником общей собственности на него (п. 2 ст. 1168 ГК). Лицо, получившее в результате реализации преимущественного права участок в счет своей наследственной доли, обязано предоставить другим наследникам компенсацию для устранения несоразмерности между стоимостью участка и наследственной долей (ст. 1170 ГК).

(2) Если в соответствии со ст. 1168 ГК никто из наследников не имеет преимущественного права на получение участка в счет своей наследственной доли или по какой-либо причине не воспользовался имеющимся у него преимущественным правом (в том числе из-за нежелания или невозможности выплатить компенсацию согласно ст. 1170 ГК), все наследники владеют, пользуются и распоряжаются участком на условиях долевой собственности (абз. 2 п. 2 ст. 1182).

(3) Правило абз. 2 п. 2 ст. 1182 подлежит распространительному толкованию: указанное в нем последствие наступает и в том случае, если преимущественное право в отношении наследуемого участка имеют два и более наследника, каждый из которых претендует на данный участок. Дело в том, что закон исходит из принципа единства преимущественного права и не делит нескольких возможных его обладателей на "более преимущественных" и "менее преимущественных". Поэтому если правилом абз. 1 п. 2 ст. 1182 пожелают воспользоваться несколько наследников, имеющих преимущественное право на получение участка, последний становится объектом их долевой собственности. "Преимущественные наследники", ставшие долевыми собственниками участка, должны предоставить другим наследникам компенсацию (ст. 1170 ГК). Согласно ст. 321 ГК, формулирующей общее правило, а также учитывая денежный характер подлежащей выплате компенсации (а значит, делимость предмета обязательства) и несвязанность обязанности по ее выплате с осуществлением "преимущественными наследниками" предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 322 ГК), последние перед прочими наследниками выступают в качестве долевых должников.

(4) О незатронутых аспектах реализации преимущественного права см. коммент. к ст. 1178 ГК.

5. Поскольку в ст. 1182 говорится только о праве общей собственности, формально данная статья не касается случаев наследования несколькими лицами права пожизненного наследуемого владения участком. Это сомнение только усиливает следующее: а) de lege lata в случае с правом собственности на участок объектом наследования является сам участок, а в случае с правом пожизненного наследуемого владения участком - данное вещное право (ст. 1181 ГК); б) гражданскому законодательству известно право общей собственности, но ему неизвестен аналогичный феномен в отношении вторичных вещных прав. И тем не менее если вдруг на основании ст. 1181 ГК два наследника приобретают принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения участком, их может связывать не что иное, как право долевого пожизненного наследуемого владения данным участком. Поэтому ст. 1182 действует в отношении всяких наследников - как тех, которые наследуют принадлежавший наследодателю на праве собственности участок, так и тех, которые наследуют право пожизненного наследуемого владения участком (и в этом смысле подлежит распространительному толкованию). Для устранения очевидного пробела в регулировании отношений общего пожизненного наследуемого владения правила гл. 16 ГК могут применяться по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК).