Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Комментарий к статье 1213 Гражданского Кодекса РФ

1. Специальные коллизионные нормы ст. 1213 определяют лишь обязательственный статут сделки (см. ст. 1215 ГК о сфере действия права, подлежащего применению к договору). Иные существенные элементы статута недвижимости можно найти в ст. 1205, п. п. 1 и 3 ст. 1206, п. 3 ст. 1209, ст. ст. 1213 и 1224 ГК. В частности, возникновение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество всегда, т.е. вне зависимости от выбора обязательственного статута, регулируются правом страны, где это имущество находится (ст. 1206 ГК), а вопросы собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, решаются по праву страны, где эти суда и объекты зарегистрированы.

Право, применимое в форме сделки в отношении недвижимого имущества, в том числе недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, определяется в соответствии с п. 3 ст. 1209 ГК. Разграничение сферы действия обязательственного и вещно-правового статута особенно важно в тех случаях, когда для определения вещного и обязательственного статута применяются различные коллизионные критерии. Правила ст. 1213 носят специальный характер по отношению к правилам, содержащимся в ст. 1211 ГК. Поэтому право, подлежащее применению, например, к договору аренды недвижимости имущества, должно определяться не в силу подп. 3 п. 3 ст. 1211 (право страны арендодателя), а в соответствии со ст. 1213 (по общему правилу - право страны нахождения недвижимого имущества).

2. Судебная практика толкования понятия "договор в отношении недвижимого имущества" еще не сложилась, однако в доктрине таковым признается лишь обязательство, исполнение которого связано с возникновением, изменением, прекращением прав в отношении объекта недвижимости. Это договоры купли-продажи, ипотеки, аренды, ренты и т.д., заключаемые в отношении недвижимого имущества. В то же время обязательный статут договора с риелтором, оценщиком, адвокатом по поводу сделок с недвижимостью должен определяться по общим правилам. За рамками ст. 1213 остаются соглашения об обслуживании, менеджменте (организационно-управленческих услугах) гостиницы, бизнес-центра, соглашение о правовой помощи по спорам о недвижимости. А вот договоры доверительного управления и строительного подряда подпадают под действие ст. 1213. Договор ипотеки попадает в сферу влияния ст. 1213, а кредит на покупку недвижимости - нет.

3. Принцип закона страны места нахождения недвижимости последовательно проводится в иностранном праве. В ряде стран (Венгрия, Польша) эти нормы носят императивный характер, в других (Швейцария, Турция) - диспозитивный.

4. Правила п. 1 ст. 1213 относятся только к зарубежной недвижимости. Вопрос о квалификации имущества как недвижимого должен решаться в соответствии с законом страны, где находится имущество (п. 2 ст. 1205 ГК). Положения п. 1 не ограничивают автономию воли сторон и являются диспозитивными. Стороны могут избрать в качестве обязательственного статута право иное, чем закон места нахождения недвижимости, и их выбор будет определяющим. Допускаемое п. 1 ст. 1213 соглашение сторон о праве, применимом к договору по поводу недвижимого имущества, подчиняется общим правилам о выборе права сторонами договора, установленным в ст. 1210 ГК, а сфера действия этого избранного ими права - нормам, содержащимся в ст. 1215 ГК.

5. Иным образом решается вопрос для российской недвижимости - объектов, фактически расположенных в Российской Федерации (п. 2 ст. 1213). Правила п. 2 ст. 1213 носят императивный характер, автономия воли сторон в части определения обязательственного статута договоров относительно российской недвижимости ограничена. Территория России включает в соответствии с п. 1 ст. 67 Конституции территории субъектов Федерации, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними. Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 31 июля 1998 г. N 155-ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" определяет территориальное море как примыкающий к сухопутной территории или к внутренним морским водам морской пояс шириной 12 морских миль, отмеряемых от исходных линий. Таким образом, обязательственный статут объектов, находящихся за пределами территориального моря - на континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне Российской Федерации, определяется по правилам п. 1 ст. 1213.

6. Систематическое толкование п. 2 ст. 1213 позволяет сделать вывод, что речь идет о недвижимости по природе, а не в силу закона. Однако в практике встречается буквальное толкование п. 2 ст. 1213. Так, по одному из дел суд указал, что строительство танкеров осуществляется на территории Российской Федерации, порт регистрации - г. Николаевск-на-Амуре. В соответствии с императивными нормами п. 1 ст. 1192, п. 2 ст. 1213 ГК к иску о признании контрактов незаключенными и о признании права собственности применяется российское право (см. Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 г. N 06АП-А73/2008-1/3091). Дискуссионным является вопрос о том, следует ли применять ст. 1213 к имущественному комплексу - предприятию, в состав которого здания, строения, земельные участки не входят (например, интернет-магазин).

7. Правило, подобное п. 2 ст. 1213 ГК, имеется и в процессуальном законодательстве. Споры по делам с участием иностранных лиц, предметом которых являются недвижимое имущество и права на него, если такое имущество находится на территории Российской Федерации, относятся к исключительной компетенции арбитражных судов Российской Федерации (ст. 248 АПК, ст. 403 ГПК). Исключительная юрисдикция отечественных судов предусмотрена и в отношении федеральной собственности Российской Федерации, где бы она ни находилась.

8. В случае если в правоотношении, предметом которого является недвижимое имущество, участвует потребитель, правила ст. 1213 следует применять в совокупности со ст. 1212 ГК.