Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к статье 234 Гражданского Кодекса РФ

1. К числу первоначальных оснований приобретения права собственности следует также отнести приобретательную давность, т.е. срок владения вещью, по истечении которого приобретается право собственности (ст. 234 ГК). Запоминающаяся характеристика приобретательной давности (usucapio) давалась дореволюционными цивилистами: "Безмолвие и бездеятельность управомоченного субъекта, допускающего явное нарушение своего правомочия, толкуется законом как отказ от него. Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблекшим правом" (Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 123).

В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательной давности закреплен не был, хотя потребность в нем отмечалась многими авторами. Положения о приобретательной давности вновь появились в российском законодательстве лишь в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", ныне уже утратившем силу в связи со вступлением в силу части первой ГК.

2. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено не только на бесхозяйное имущество, но и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 17 Постановления ВАС N 8). В частности, в этом порядке может быть приобретено право собственности на объекты, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем более нахождение вещи в частной собственности не является препятствием для ее приобретения в силу комментируемой статьи.

3. Понятие "лицо" имеет в комментируемой статье иное содержание, чем одноименная категория, употребленная в названии подразд. 2 разд. I ГК. Там оно охватывает в числе прочего Российскую Федерацию, субъекты РФ и муниципальные образования. Комментируемая статья специально разъясняет, что под лицом имеются в виду только граждане и юридические лица. Тем самым Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. По основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности.

Иного мнения придерживается Ю.К. Толстой: "Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование" (Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е изд. М., 2006. С. 426). Аргументация этого тезиса состоит, видимо, в ссылке на п. 2 ст. 124 ГК, согласно которому к Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Такая точка зрения имеет под собой основания, однако, на наш взгляд, все же правильнее полагать, что прямое указание в комментируемой статье граждан и юридических лиц наряду с термином "лицо" скорее похоже на квалифицированное умолчание законодателя относительно прочих субъектов гражданского права.

4. Объекты приобретательной давности определены как недвижимое и иное имущество. Следует, однако, учитывать, что приобретение права собственности по давности владения в отношении объектов, изъятых из оборота, невозможно и разрешается только с соблюдением установленных законом ограничений - на объекты, оборотоспособность которых ограничена (см. коммент. к ст. 129 ГК).

5. Комментируемая статья признает приобретательную давность при наличии ряда условий (реквизитов), причем каждое из них необходимо и несоблюдение (отсутствие) хотя бы одного из них исключает возможность перехода права собственности по приобретательной давности.

Во-первых, владение должно быть добросовестным. Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения.

Случаями недопустимого заблуждения, в частности, являются:
1) если владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, ни работники юридического лица - собственника никогда не приобретут право собственности по ст. 234 ГК, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее собственниками (п. 18 Постановления ВАС N 8);
2) если незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона (старый принцип: незнание закона не освобождает от неблагоприятных последствий); отсюда - заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, незнание факта наложения ареста на вещь). Например, может возникнуть вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившим бесхозяйное движимое имущество, но не совершившим необходимых в порядке ст. 227 ГК действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). Если лицо оставит вещь у себя и будет владеть ею как своей собственной, оно не приобретает по истечении указанных в комментируемой статье сроков право собственности, так как при приобретении вещи во владение были нарушены императивные нормы ГК, незнание которых не делает владельца добросовестным;
3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) если владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомысленность при передаче ему вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 234 ГК).

Кроме того, добросовестность владения исключается, когда владелец является либо похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника. Так, в судебной практике отмечается, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленное судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании комментируемой статьи - в порядке приобретательной давности (см. Определение КС "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации" (СПС "
До вступления в силу нового ЖК закрепленные настоящей статьей правила в полной мере и без каких-либо изъятий распространялись на бывших членов семьи собственника жилого помещения (иное мнение см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 2002. С. 632). Собственно говоря, положения комментируемой статьи и применялись на практике в основном тогда, когда семья в качестве общности людей, связанных не только родственными, но и личными доверительными узами, прекращала свое существование, ибо до этого момента проблем, как правило, не возникает.

С 1 марта 2005 г. положение бывших членов семьи собственника жилого помещения существенно изменилось. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

2. Право пользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам. Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду с правом собственности упоминаются "другие вещные права на жилые помещения".

Однако в связи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г., вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейных отношений его обладателя с собственником жилого помещения.

3. Наделение членов семьи собственника особым правом пользования жилым помещением сопровождается возложением на них солидарной с собственником ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292). Данная норма касается в первую очередь оплаты коммунальных услуг и обязанностей по содержанию жилого помещения. Такое решение вопроса, которое представляется вполне справедливым, по смыслу закона рассчитано на случай, когда собственник и члены его семьи совместно, на равных началах пользуются жилым помещением.

Если же при вселении лица в жилое помещение в качестве члена семьи либо в последующем была достигнута договоренность, согласно которой данное лицо приобрело право на пользование только частью жилого помещения (например, конкретной комнатой), возложение на него соответствующих обязанностей возможно лишь в части, соразмерной его правам.

Более точно аналогичное правило сформулировано п. 3 ст. 31 ЖК, содержащим указание на возможность достижения собственником жилого помещения и членами его семьи соглашения об ином характере ответственности по обязательствам из пользования жилым помещением.

4. Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве.

По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка разработчиков проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.

5. Согласно п. 3 ст. 292 право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника. Такого рода защиту принято называть абсолютной. Практическая значимость данной нормы состоит в числе прочего в том, что члены семьи собственника жилого помещения могут защищать свои права и законные интересы в отношении жилого помещения даже тогда, когда сам собственник по тем или иным причинам этого не делает.

6. Пункт 4 ст. 292 устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третья по счету (и вряд ли последняя) редакция комментируемого пункта: первоначально законодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения; согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника; в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения.

Таким образом, налицо поиск законодателем наиболее оптимальной нормы, которая бы, с одной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименее защищенных членов семьи, а с другой - не создавала почвы для волокиты при совершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания таких сделок. Хотя вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., в большей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, его едва ли можно признать идеальным.

7. Прежде всего, правило п. 4 ст. 292 по-прежнему сформулировано не достаточно четко. Его действительный смысл состоит в том, что согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признается право пользования жилым помещением независимо от того, проживают они в нем или нет. Кроме того, под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормы понимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь не ограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособности преследует совсем иные цели (см. ст. 30 ГК и коммент. к ней). Наконец, излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительства необходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любом отчуждении жилого помещения.

8. Из новой редакции комментируемого пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Поскольку опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (см. ст. ст. 31 - 35 ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства.

Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства. Понятие "дети, оставшиеся без попечения родителей", раскрывается в ст. 121 СК, а также в ст. 1 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880; 1998. N 7. Ст. 788; 2000. N 33. Ст. 3348; 2002. N 15. Ст. 1375; 2003. N 2. Ст. 160). См. также коммент. к ст. 32 ГК. Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1 ст. 122 СК), а также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК).

В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК).