Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Комментарий к статье 293 Гражданского Кодекса РФ

1. Содержание комментируемой статьи шире ее названия. В отличие от ГК 1964 г. (ст. 141) ею установлено не одно, а три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. К их числу относятся: а) использование жилого помещения не по назначению; б) систематическое нарушение прав и интересов соседей; в) бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение. Содержание ни одного из них в статье не раскрывается, но достаточно легко выводится из анализа других норм действующего законодательства.

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания, без предварительного перевода жилого помещения в нежилое. Более подробно см. коммент. к ст. 288 ГК.

Понятие систематического нарушения прав и интересов соседей имеет такое содержание, которое вкладывается в него жилищным законодательством (см. п. 4 ст. 687 ГК, ст. 91 ЖК). По сути дела, речь идет о нарушении собственником жилого помещения или дееспособными членами его семьи действующих правил проживания и пользования жилыми помещениями, в частности закрепленных Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением - это либо бездействие собственника, который не выполняет обязанностей по ремонту и содержанию помещения, либо его действия по порче помещения, в частности разрушение инженерных сетей и оборудования, самовольные перепланировка и переустройство, создающие угрозу жилому дому, нарушение санитарных правил содержания жилых помещений и т.п.

2. Комментируемая статья устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.

Прежде всего, собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, если это влечет его разрушение, собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, т.е. собственник жилого помещения не изменит своего поведения, в том числе не произведен необходимый ремонт жилого помещения, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.

В случае удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

3. Комментируемая статья оставляет открытым вопрос о том, влечет ли прекращение права собственности на жилое помещение выселение бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Не решен этот вопрос и в новом ЖК. Исходя из смысла закона, его решение зависит от того, обладает ли лицо правами на другое, пригодное для проживания жилое помещение, или данное жилое помещение является для него единственным местом проживания. В первом случае бывший собственник может быть выселен из помещения, а во втором - сохраняет право пользования им в качестве нанимателя и может быть выселен из него на основании норм жилищного законодательства, если в дальнейшем не изменит своего поведения.

4. По смыслу закона правила комментируемой статьи применимы лишь при наличии вины собственника жилого помещения или дееспособных членов его семьи. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения обусловлено уважительными причинами, собственник не может быть принудительно лишен прав на жилое помещение.