Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Комментарий к статье 449 Гражданского Кодекса РФ

1. Нарушение установленных законом правил проведения торгов само по себе не влечет недействительности торгов и их результата в виде заключенного договора. Торги могут быть признаны недействительными исключительно вступившим в законную силу решением суда.

В судебной практике норма п. 1 комментируемой статьи толкуется ограничительно. Согласно п. 5 письма ВАС N 101 при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В частности, невнесение задатка участником торгов, который впоследствии их не выиграл, представляет собой, по мнению Президиума ВАС, несущественное нарушение правил проведения торгов и не является основанием для признания торгов недействительными.

2. В п. 1 комментируемой статьи особо подчеркивается, что соответствующее судебное решение может быть вынесено лишь по иску заинтересованного лица. Современная судебная практика выработала предельно узкий подход к кругу лиц, которых в данном случае надлежит считать заинтересованными. Так, по мнению Президиума ВАС, лицо, которое хотя и участвовало в торгах, но не стало их победителем, не является по смыслу комментируемой статьи заинтересованным и не вправе в случае обнаружения допущенных при проведении торгов правонарушений требовать признания их недействительными (п. 1 письма ВАС N 101). Обоснованность такого подхода вызывает серьезные сомнения, поскольку он создает условия для беспрепятственного нарушения установленных законом правил в результате сговора между организаторами торгов и их будущими победителями.

3. Согласно п. 2 комментируемой статьи судебное признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного по результатам торгов. По смыслу закона специальное признание недействительным договора не требуется - он считается таковым автоматически с момента вступления в силу судебного акта о признании недействительными проведенных торгов.