Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. статью 551 настоящего Кодекса и Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

3. Утратил силу с 29 апреля 2018 г. - Федеральный закон от 18 апреля 2018 г. N 67-ФЗ

Комментарий к статье 558 Гражданского Кодекса РФ

1. Статья охватывает случаи т.н. вторичной купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется в рамках Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР, 1991, N 28, ст. 959); переход к гражданам права собственности на кооперативные квартиры - согласно п. 4 ст. 218 ГК (ранее такая передача осуществлялась в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 06.03.90 "О собственности в СССР", п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.90 "О собственности в РСФСР", Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24.10.91 "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР" на территории РСФСР").

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ, 2005, N 1 (ч. I), ст. 15) бесплатная приватизация государственных и муниципальных жилых помещений с 01.01.2007 будет прекращена.

2. Согласно п. 2 комментируемой статьи договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость, по месту расположения недвижимости. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон ему может быть придана нотариальная форма (ст. 163 ГК).

Помимо этого обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации и договора, и перехода права собственности на жилое помещение определяется Законом о регистрации прав на недвижимость и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233, с изм. от 24.12.2004 (РГ, 2001, N 162) (далее - Инструкция N 233).

3. Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, является условие о его предмете (см. коммент. к ст. 554).

На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указываются его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, нередко этаж. В соответствии с п. 7 Инструкции N 233 целесообразно также указывать данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на земельном участке, и данные о квартире (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.

Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, т.е.: а) быть изолированным; б) пригодным для постоянного проживания в нем граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ); в) отвечать требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК). (См. п. п. 1 - 3 ст. 15 ЖК.)
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст. 288 ГК).

4. Правительством РФ принято Постановление от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1997, N 42, ст. 4787). Согласно Положению, утвержденному этим Постановлением, технический учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (далее - БТИ) по единой для РФ системе учета.

Поэтому одним из документов, который требуется представлять для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, является удостоверенный БТИ подлинник плана объекта недвижимости - жилого помещения (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Помимо подтверждения того, что помещение является жилым, этот документ должен помочь продавцу и покупателю максимально индивидуализировать предмет продажи (ст. 554 ГК), а регистрирующему органу - внести соответствующие сведения о нем в ЕГРП.

5. Комментируемая статья к числу жилых помещений относит: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Статья 16 ЖК этот перечень дополняет, относя к жилым помещениям комнату в коммунальной квартире. Как уже отмечалось, обязательным признаком жилого помещения является его изолированный характер (п. 2 ст. 15 ЖК).

Говоря о квартире в многоквартирном жилом доме, необходимо иметь в виду, что вместе с ее продажей к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, иные помещения и оборудование, перечисленные в п. 1 ст. 36 ЖК, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные расположенные на земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Порядок оформления и передачи в общую долевую собственность жильцов земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, предусмотрен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

При этом собственник квартиры не может продать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также долю в праве собственности на земельный участок отдельно от квартиры (ст. 290 ГК, ст. 37 ЖК).

Кроме того, он не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности (подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК).

6. Согласно ст. 16 ЖК комната в коммунальной квартире также признается самостоятельным жилым помещением и, следовательно, может служить предметом договора продажи недвижимости. Ее обязательными признаками являются изолированность и предназначенность для непосредственного проживания граждан.

В процессе продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на основное помещение - комнату к покупателю переходит право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК), а также право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК). Размер указанных долей определяется по правилам ст. 42 ЖК.

В п. 6 ст. 42 ЖК разрешен вопрос, который долгое время вызывал споры на практике. В соответствии с указанной статьей собственники комнат в коммунальной квартире получили право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК. Это означает, что собственник продаваемой комнаты обязан известить собственников остальных комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий ее продажи. Продавец получает право продать свою комнату любому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца со дня получения извещения (п. 2 ст. 250 ГК).

7. От ситуации с продажей комнаты в коммунальной квартире следует отличать продажу принадлежащей гражданам или юридическим лицам доли в праве общей собственности на жилое помещение. Как и в предыдущем случае, согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, ст. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Однако, во-первых, действие ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки осуществляется в этом случае в силу факта существования общей долевой собственности на жилое помещение, а не по аналогии, как это предусмотрено п. 6 ст. 42 ЖК; во-вторых, такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

При этом и договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, и переход доли в праве на это помещение подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 251 ГК, п. 3 Инструкции N 233).

8. Цена, как и предмет, является существенным условием договора продажи жилого помещения (ст. 555 ГК). Согласно п. 7 Инструкции N 233 допускается указание цены в рублях, в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК). При продаже помещения в кредит с условием о рассрочке платежа должна быть указана не только цена, но и порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК).

9. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. С принятием ЖК круг членов семьи собственника, которые сохраняют право пользования помещением после его продажи, существенно сократился. К лицам, сохраняющим это право, могут быть отнесены только члены семьи собственника жилого помещения. Бывшие члены семьи собственника с прекращением права собственности на жилое помещение свое право пользования помещением теряют (п. 4 ст. 31 ЖК).

С учетом сказанного, при продаже жилого помещения в качестве лиц, которые могут сохранять право пользования этим помещением, должны быть указаны: а) члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам п. 1 ст. 31 ЖК; б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК; в) иные предусмотренные законом лица (например, лица, продолжающие пользоваться помещением по завещательному отказу, - ст. 33 ЖК).

Наличие указанных лиц может быть подтверждено справкой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства (п. 4 Инструкции N 233), а также иными документами.