Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарий к статье 611 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья определяет обязательные требования в отношении имущества, сдаваемого внаем, и порядка его передачи. Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.

2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду со смычком, станок - со всеми относящимися к нему приспособлениями, необходимыми для его эксплуатации. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.

Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя им пользоваться так, как следует из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае он может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.

Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против этого иска, предъявил встречный иск о расторжении договора на основании п. 1 ст. 620 ГК. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передал арендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив его свидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверением о годности воздушного судна к полетам), как того требует ВК (ст. ст. 33, 36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученным вертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом свое обязательство, нарушив условия ст. 611 ГК, а потому требование арендатора о расторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него арендной платы отказал (п. 8 Обзора).

3. На основе договора аренды между сторонами складываются обязательственные отношения, но им присущи и определенные черты вещно-правового характера. Права арендатора в период действия договора могут защищаться способами, используемыми для защиты вещных прав. В случае непредоставления арендатору сданного внаем имущества в обусловленный договором срок (либо в разумный срок) арендатор вправе истребовать это имущество от арендодателя на основании ст. 398 ГК. Если арендованное имущество по каким-либо причинам (помимо воли арендатора) окажется у иного лица, арендатор вправе защитить свое право путем предъявления иска об изъятии его у незаконного владельца. Подобный иск в период действия договора аренды может быть предъявлен и к собственнику имущества (ст. 305 ГК).

Пункт 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).