Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к статье 624 Гражданского Кодекса РФ

1. Положения о выкупе - переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст. 624, в значительной мере воспроизводят ст. 87 Основ ГЗ и частично ст. 10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п. 1 комментируемой статьи право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. Ранее действовавшие законы о приватизации рассматривали выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, как один из способов приватизации. Действующий Закон о приватизации не относит аренду государственных и муниципальных предприятий с правом последующего выкупа к оправдавшим себя формам приватизации. В отношении ранее заключенных договоров аренды предприятий с правом выкупа Закон определил условия, при которых он мог быть осуществлен (п. 12 ст. 43). Если в договоре был указан срок выкупа, то арендатору предоставлялась возможность воспользоваться соответствующим правом не позднее этого срока; при отсутствии указания о сроке - лишь в течение 6 месяцев с даты вступления Закона в силу (т.е. с 27.04.2002). По истечении установленных сроков нереализованные положения таких договоров о выкупе арендованных объектов прекращали свое действие.

В отношении земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости и которые находятся в аренде у собственников этих объектов, Закон о приватизации предусматривает более широкие возможности выкупа их арендаторами. В ст. 28 этого Закона сказано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.

При отказе соответствующего органа по управлению имуществом от заключения с арендатором договора купли-продажи участка, занимаемого принадлежащим арендатору объектом недвижимости, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении этого органа заключить такой договор (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04).

Если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в котором оно располагается, было приобретено частным лицом в собственность до вступления в силу гл. 4 "Юридические лица" части первой ГК, не предусматривающей такой организационно-правовой формы юридического лица, как арендное предприятие, указанное здание или помещение, находившееся у собственника предприятия в аренде, могло быть выкуплено им по рыночной стоимости не позднее 2 лет с даты вступления в силу Закона о приватизации (п. 13 ст. 43). Порядок выкупа этого имущества определялся Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.09.2002 N 707 (СЗ РФ, 2002, N 39, ст. 3804).

2. Если в договоре аренды, не связанном с приватизацией государственного или муниципального имущества, условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом может быть установлен запрет на выкуп отдельных видов арендованного имущества. Запрещен, например, выкуп арендованных лесных участков (ст. 34 Лесного кодекса).