Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий к статье 650 Гражданского Кодекса РФ

1. Статья повторяет общее определение аренды (см. коммент. к ч. 1 ст. 606), выделяя особый объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов. Неразрывна их связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. Поэтому введена (в отличие от ГК 1964) новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строение". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельный объект неимущественных прав. Жилое помещение в отличие от нежилого является объектом права собственности и других вещных прав (ст. 15 ЖК). Его собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением (ст. 30 ЖК). Нежилое помещение представляет собой только часть здания и в таком виде является объектом имущественных прав.

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, модули, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение специальных правил § 4, то применяются общие правила § 1 комментируемой главы. То же самое и с временными строениями: если стороны не предусмотрели в договоре применение правил комментируемого параграфа, то они вынуждены применять правила § 1. Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования (ст. 17 ЖК). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст. ст. 22, 23 ЖК).

О понятиях "жилой дом", "квартира" и "комната" см. ст. 16 ЖК. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. к п. 2 ст. 671 ГК; ст. 17 ЖК).

Нежилые здания - это промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и здания для других целей использования. Особняком в этой группе стоят объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (СЗ РФ, 2002, N 26, ст. 2519) (далее - Закон об объектах культурного наследия)), к которым относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями. Договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами комментируемого параграфа и с учетом требований названного Закона (ст. 55). При этом сохраняют силу (впредь до вступления в действие утверждаемых Правительством РФ нормативных правовых актов, издание которых отнесено названным Законом к его полномочиям, но не позднее 31.12.2010) правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 N 865 (СП СССР, 1982, N 26, ст. 133), и применяемые постольку, поскольку они не противоречат вышеназванному Закону.

Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже. И в тех, и в других зданиях могут находиться мемориальные квартиры - памятники истории и культуры.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда (при аренде нежилых помещений), государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (ст. 131 ГК) в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК). Не завершенный строительством объект может быть предметом договора аренды только после государственной регистрации права собственности на этот объект в установленном порядке (ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом принимает в федеральную собственность недвижимость, созданную за счет средств федерального бюджета, осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведет реестр и выдает выписки из этого реестра (Положение о нем утверждено Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691 (СЗ РФ, 2004, N 49, ст. 4897)).

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные. Эти сведения открыты, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан в течение 5 дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему мотивированный отказ, который может быть обжалован им в суд.

Ведется и единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - единый государственный реестр объектов культурного наследия), содержащий сведения об объектах культурного наследия. Здания и сооружения, в отношении которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в реестр как объекты культурного наследия, относятся к выявленным объектам культурного наследия со дня поступления требуемых по Закону об объектах культурного наследия документов в федеральный орган (в орган исполнительной власти субъекта РФ), уполномоченный в области охраны этих объектов. Соответствующий орган охраны уведомляет собственника выявленного объекта культурного наследия или арендатора о решении компетентного органа включить данный объект в реестр либо об отказе в этом.

До включения этих объектов в реестр на них заключаются охранно-арендные договоры, установленные Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82, содержащие требования к их сохранности. Такие договоры являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав.

В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного здания (сооружения), и требования к его сохранению в соответствии с указанным Законом.

Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", то оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.

2. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения в основном некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).

На исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников истории и культуры могут быть отнесены к градостроительным ансамблям. Центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки образуют достопримечательные места.

Такое деление значимо для четкого выявления индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 131 ГК).

Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, как ансамбль, достопримечательное место, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.

В первом случае в объект договора аренды целесообразно включать не только основное здание, но и служебные постройки, ансамбль, здания и сооружения, образующие достопримечательное место. Во втором - такое правило не сопровождает аренду здания (помещения).

3. К арендуемым сооружениям относятся объекты культурного наследия, гидротехнические, портовые, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства (в частности, стационарные установки рекламы), трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости (плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах, например, не входят в понятие сооружений, подпадающих под действие норм комментируемого параграфа).

Указанная в определении договора аренды возможность пользования без владения имуществом относится именно к отдельным видам сооружений.

4. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора являются сама передача арендованного имущества и ее оформление (см. коммент. к ст. ст. 606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде - ст. 607 ГК, и особенные нормы комментируемого параграфа - ст. 655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания (см. ст. 554 и коммент. к ней, а также коммент. к ст. 651). При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. к п. 3 ст. 607). Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения (технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. к ст. 651.

Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Договоры аренды, закрепляющие за пользователями (юридическими и физическими лицами) памятники истории и культуры, находящиеся в государственной собственности, подлежат переоформлению после издания Закона об объектах культурного наследия (с участием соответствующих органов охраны объектов культурного наследия) и с учетом требований названного Закона. Арендодатель - это собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении или общей собственности на объект, возникающих в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на данное имущество (см. коммент. к ст. 613). Арендованное имущество учитывается на балансе хозяйствующего субъекта обособленно как имущество другого юридического лица (ст. 8 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (СЗ РФ, 1996, N 48, ст. 5369)).

В ЕГРП зафиксированы право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Сделки федеральных государственных унитарных предприятий с недвижимым имуществом подлежат согласованию с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (п. 5.14 Положения о нем, ст. 295 ГК), кроме случаев, когда осуществление указанных полномочий отнесено к компетенции иных органов государственной власти.

Если в ЕГРП отсутствуют данные о регистрации ранее возникшего права на объект договора аренды (см. коммент. к ст. 651), этот договор считается незаключенным либо не может быть заключен. В судебно-арбитражной практике в случае отсутствия официальных данных о принадлежности здания или сооружения используется презумпция их принадлежности соответственно к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и собственности муниципальных образований. При этом суд руководствуется состоявшимся разграничением государственной собственности РФ, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1).

Приостановлена регистрация права федеральной собственности и права собственности субъектов РФ на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, впредь до принятия федерального закона, разграничивающего эти объекты (см. также коммент. к п. 2 ст. 651).

Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде недвижимости, преимущественном праве на аренду, ипотеке), дату внесения записи, имя регистратора и его подпись. При этом в реестре названы срок действия ограничения, лица, в пользу которых оно осуществлено, наименование документа, по которому возникает ограничение (обременение) права, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством (см. коммент. к ст. 651). Помимо ЕГРП отдельно ведется учет соответствующего государственного и муниципального имущества (см. коммент. к ст. 651).

Существует преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное приватизационным законодательством и дающее возможность требовать в судебном порядке заключения договора аренды, равно как и продажи права аренды на торгах с лицом, выигравшим торги (ст. ст. 447, 448, 454 ГК, см. также п. 8 настоящего комментария).

Сдачу имущества в аренду нельзя смешивать с оказанием услуги, поскольку объектом услуги является нематериальный объект (в отличие от аренды материального объекта). Распространяется преимущественное право на случаи приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, когда приватизация осуществляется путем продажи на конкурсе, аукционе, но уже по истечении срока действия или расторжения договора аренды предприятия (его структурного подразделения). Нельзя длительное время продолжать фактически пользоваться зданием (строением), основываясь всего лишь на преимущественном праве, а не на договоре аренды, не платя арендной платы. В противном случае носитель этого права злоупотребляет им (ст. 10 ГК), неосновательно обогащается (ст. 1102 ГК), не оплачивая арендную плату, отказывается от проявления требуемой заботливости об интересах будущего арендодателя (ст. 401 ГК) (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 8. М., 2001. С. 23 - 35).

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, казенных, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ.

Так, ГК (ст. ст. 295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные предприятия вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания, нежилые помещения и сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (п. 5.14 Положения о нем). Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду закрепленную за ним недвижимость. Арендодатель в этом случае осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных учреждений в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ.

Согласно Закону РФ "Об образовании" (в ред. Федерального закона от 13.01.96 N 12-ФЗ, с изм. от 22.08.2004) образовательное учреждение вправе выступать в качестве и арендатора, и арендодателя имущества (п. 11 ст. 39).

Законом об объектах культурного наследия предусмотрено, что ряду некоммерческих организаций (благотворительные, религиозные, российские творческие союзы, государственные учреждения, осуществляющие свою деятельность в сфере культуры, и т.п.) объекты культурного наследия, находящиеся в федеральной собственности, предоставляются не на условиях аренды, а на основании договора безвозмездного пользования (см. гл. 36 ГК). Содержание историко-культурного заповедника, в зданиях и сооружениях которого находятся исторические и художественные ценности, музейные предметы, подлежащие хранению и публичному показу, регулируется Федеральным законом от 26.05.96 N 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1996, N 22, ст. 2591) и указанным выше Законом.

По Постановлению Правительства РФ от 05.01.98 N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ, 1998, N 2, ст. 264) названное Федеральное агентство передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если даются соответствующие поручения Президентом РФ и Правительством РФ (см. также коммент. к ст. 651).

Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК (см. указанные выше статьи): субъекты РФ и муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Особенности структур по управлению государственной собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью могут быть предусмотрены актами субъектов РФ и муниципальных образований.

Министерство экономического развития и торговли РФ осуществляет координацию и контроль за находящимся в его ведении Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

5. Закон не запрещает арендодателю передавать в аренду заложенные здания (помещения) и сооружения. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания (помещения) или сооружения вправе заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 346 ГК). См. также гл. XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ, 1998, N 29, ст. 3400).

6. Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта (см. коммент. к ст. 610). Закон предусматривает временный характер владения и пользования при аренде зданий и сооружений. В ГК не определены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды (см. коммент. к рассматриваемому параграфу), но она не может быть бессрочной, поскольку бессрочность характерна для права собственности. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной или без определенного срока, решают стороны. Срок действия арендного договора может быть определен календарными датами или связан с наступлением определенных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои минимальные сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет юридическое значение - это срок прекращения договорных условий.

7. Другая существенная характеристика настоящего договора - оплата (см. коммент. к ст. 654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме. К договору аренды, предусматривающему переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются только те правила договора купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК). Если между сторонами будет заключен договор купли-продажи арендованного имущества, договор аренды прекращается.

Правительство РФ компетентно определить размер арендной платы за пользование федеральным имуществом (если в этом есть необходимость, ст. 654 ГК) и порядок внесения предложений на его рассмотрение федеральным органом исполнительной власти. Таким органом является Министерство экономического развития и торговли РФ. Субъекты РФ и муниципальные образования осуществляют аналогичные обязанности относительно государственного имущества субъектов РФ и муниципального имущества по принадлежности.

8. Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.

Отдельные субъекты РФ устанавливают проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке (см. п. 4 настоящего комментария).

9. Помимо отражения в договоре характерных для аренды отношений, он учитывает норматив потребности в площади; оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон (пени), дополнительные условия досрочного расторжения, освобождения арендованного здания (помещения) и др. (см. комментарий к рассматриваемому параграфу). Так, Постановлением Правительства РФ от 05.01.98 N 3 работников федеральных органов и организаций предложено размещать исходя из нормы 9 кв. м общей площади на каждого. Этот же норматив служит для определения размера площади под административные цели, закрепляемой за государственными органами и организациями (указанными в этом акте Правительства РФ) на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.

10. Пункт 2 статьи устанавливает применительно к зданиям и сооружениям приоритет норм § 5 гл. 34 об аренде предприятия, в имущественный комплекс которого входят эти здания и сооружения, и дополнительный характер применения норм комментируемого параграфа на тот случай, если возникает необходимость их применения в отношении аренды предприятия как имущественного комплекса.