Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 651 Гражданского Кодекса РФ

1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п. 1 ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (см. ст. 160, 161 ГК) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Другая форма подписи может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.

Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. ст. 167, 168 ГК).

2. В комментируемой статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Иное - это особенная норма, согласно которой государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует один год и менее, он не подлежит государственной регистрации. Аналогично на практике решен вопрос и о регистрации договора аренды нежилых помещений. Если нежилое помещение арендуется на срок менее одного года, то арендный договор не подлежит государственной регистрации, если на срок более одного года - договор аренды нежилых помещений должен быть зарегистрирован (см.: информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 7)).

Договор аренды объекта культурного наследия регистрируется на тех же условиях, что установлены в п. 2 статьи.

Впредь до включения этого объекта в реестр подлежат государственной регистрации (не позднее 31.12.2010) требования к его сохранению, изложенные в охранно-арендном договоре; эти требования являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества (ст. 63 Закона об объектах культурного наследия, см. п. 1 комментария к ст. 650).

Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 26). С заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора.

Обязательным приложением к договору аренды при государственной регистрации являются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение, с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) (если в аренду сдается и земельный участок); паспорт объекта культурного наследия, являющийся обязательным документом, представляемый в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.

Договор, подписанный сторонами, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным. Стороны могут не осуществлять права и обязанности по договору, не зарегистрированному в установленном порядке. Государственная регистрация договора аренды и определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон, и гарантирует права третьих лиц. Поэтому, если стороны договорились о том, что условия договора аренды применяются к их фактическим бездоговорным взаимоотношениям, сложившимся еще до заключения договора (например, в части внесения арендной платы), это не означает, что возникло юридическое основание исполнения взятого на себя обязательства в период, когда имели место фактические отношения между ними.

Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц (см. коммент. к ст. 650). Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то о зарегистрированном ограничении (обременении) необходимо уведомить правообладателя (правообладателей) - арендодателя. Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий (см. коммент. к ст. 650). Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.

Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, в зависимости от срока договора аренды от одного года и более. Земельный кодекс (ст. 25) предусматривает отсылочную норму относительно возникновения прав на землю к гражданскому законодательству и Закону о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.