Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Комментарий к статье 654 Гражданского Кодекса РФ

1. Существенное условие договора - оплата найма имущества (см. коммент. к ст. 650). Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды (см. коммент. к ст. 614). Если этого нет, договор считается незаключенным.

Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (см. п. 1 ст. 424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности условия о ставке арендной платы использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.

Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона.

Изменение арендной платы в период действия договора возможно на условиях, установленных п. 3 ст. 614 (см. коммент. к ней).

2. Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площади, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком (см. коммент. к ст. 652), если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 Земельного кодекса). Если же, допустим, договор не включает такую плату за землю, то действует презумпция, изложенная в комментируемой статье.

Коммунальные услуги (вода, газ, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление) оплачиваются сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению и не могут рассматриваться как форма арендной платы. Согласно ст. 619 ГК за невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды. Это правило не распространяется на несвоевременную оплату за пользование коммунальными услугами.

3. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника (см. коммент. к ст. 650) и т.д.

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка.

Возможность повышения арендной платы закон предоставляет арендодателю не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК). Однако эта норма диспозитивная. Об изменении курса иностранной валюты см. коммент. к ст. 614. Установление ставки арендной платы в иностранной валюте (ст. 140 ГК) означает "плавающий" курс.

Если арендатор объекта культурного наследия вкладывает свои средства в работы по сохранению арендованного памятника истории и культуры и выполняет работы, предусмотренные Законом об объектах культурного наследия (ст. ст. 40 - 45), то он имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры устанавливаются применительно к объектам федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.