Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Комментарий к статье 609 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 ст. 609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК), аренды предприятий (ст. 658 ГК).

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Закон о приватизации предусматривает, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28).

2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. ст. 131 и 164 ГК). Порядок ее осуществления определен Законом о регистрации прав на недвижимость. С заявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, - арендодатель или арендатор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость). Требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости распространяются по общему правилу на договоры, срок действия которых превышает один год. Если договор аренды заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того, являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 с изм. от 12.11.2004 (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 2004, N 47, ст. 4652).

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров. См., например, Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23.01.2002 N 18 (с изм. от 24.12.2004).

Регистрация договоров пользования водными объектами проводится, в отличие от общих правил, федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (ст. 59 Водного кодекса). Договор считается заключенным с момента его регистрации.

Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрации при сдаче в аренду не требуется (ст. ст. 633 и 643 ГК, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость).

3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст. ст. 550, 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 560 ГК).

Норма п. 3 комментируемой статьи не подлежит расширительному толкованию и не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу.

Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного общества (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате за сданный внаем теплоход и об обязании ответчика вернуть его. Исковые требования суд удовлетворил, поскольку факт задолженности по арендной плате был установлен, а требование о возврате теплохода являлось правомерным в связи с истечением срока аренды (ст. 622 ГК).

Арендатор обжаловал решение в части обязания его вернуть арендованное имущество, ссылаясь на то, что договор предусматривал право выкупа судна арендатором и что к моменту возникновения спора им была внесена арендная плата (за предыдущие периоды) в сумме, превышающей половину стоимости судна. Ссылаясь на п. 2 ст. 489 ГК, предусматривающий, что при рассрочке платежа за проданный товар продавец может потребовать возврата товара в случае невнесения покупателем очередного платежа только до момента, когда сумма полученных от покупателя платежей не превысит половины стоимости товара, арендатор считал, что в силу этой статьи изъятие у него теплохода произведено необоснованно.

Суд кассационной инстанции, проверявший данное решение, обратил внимание на необходимость разграничения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК).

Пункт 3 ст. 609 указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующие куплю-продажу товара с рассрочкой платежа, к договорам аренды с правом выкупа имущества неприменимы. Поскольку к истечению срока аренды стоимость подлежавшего выкупу имущества не была полностью внесена арендатором, суд обоснованно принял решение о возврате его арендодателю (п. 2 Обзора).